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La propiedad horizontal: naturaleza. Constitución. Contenido. Organización

autor.: cejuanjo

Remitido el 03-01-16 a las 03:52:09 :: 1020 lecturas


1. La propiedad horizontal: naturaleza.

a. La propiedad horizontal queda descrita en el art. 396 del CC y se desarrolla a través de la Ley 49/1960 que ha sido objeto de diferentes reformas, la más importante a través de la Ley 8/1999.
b. Según el 396 CC las partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
c. Por tanto los elementos comunes no dan lugar a una comunidad de bienes sino que se da una coexistencia necesaria en una misma propiedad privada de elementos privativos y de elementos comunes.

2. Constitución.

a. Título constitutivo Descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos a los que asigna un número La descripción debe reunir los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria En el título se hará constar la cuota de participación que corresponde a cada finca debiendo constar asimismo el Estatuto de Propiedad Horizontal expresivo de las reglas de constitución y de los derechos. Además:
i. El Título lo pueden elaborar el propietario único, los propietarios de las fincas o el Juez
ii. No es preciso que conste en documento público aunque lo habitual es que figure en la escritura pública correspondiente a la titularidad del inmueble.
b. Reglamento de régimen interior Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes.
c. Cuota de participación Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

3. Contenido.

a. Derechos de los propietarios Derecho exclusivo de propiedad sobre su piso Con éste podrá hacer las modificaciones que quiera siempre que no menoscabe el inmueble (seguridad, aspecto,…) ni perjudique a otros. En el resto de la edificación no podrá realizar alteraciones poniendo en conocimiento del Presidente las anomalías que detecte Los elementos privativos pueden aumentarse o reducirse por agregación o segregación de colindantes (algo que requiere el consentimiento de los afectados y la aprobación por la Junta
b. Obligaciones de los propietarios
i. Respetar las instalaciones y elementos comunes
ii. Mantener en buen estado su propio piso
iii. Consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble
iv. Permitir el paso a los efectos anteriores
v. Contribuir con su cuota a los gastos generales
vi. Contribuir con su cuota al Fondo de Reserva
vii. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble
viii. Comunicar al Secretario:
1. Un domicilio en España a efectos de notificaciones y citaciones
2. Los posibles cambios de titularidad de la vivenda o local
c. Fondo de reserva El fondo de reserva estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
d. Afección real por los gastos generales El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
e. Obligaciones de la comunidad
i. Obligatorias
1. Obras necesarias para el mantenimiento del inmueble
2. Obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal (discapacitados)
3. Ocupación elementos comunes edificio mientras duren las obras anteriores
4. Construcción de nuevas plantas o alteraciones de fábrica
5. Aumento o disminución propiedades privativas
ii. Teniendo en cuenta su obligación o necesidad – salvo el aumento o disminución de propiedades privativas serán costeadas por los propietarios limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama quedando los pisos afectos al pago

4. Organización.

a. Presidente Ostenta legalmente la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él Se nombra por elección En defecto de elección por turno rotatorio o sorteo por plazo de un año El nombramiento es obligatorio si bien cabe pedir judicialmente el relevo Puede acumular el cargo de Secretario si lo prevén los Estatutos
b. Secretario y Administrador Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador o el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas. Al Secretario corresponde llevar el Libro de Actas diligenciado en el Registro de la Propiedad. Los documentos deben conservarse un mínimo de cinco años.
c. Junta de Propietarios
i. Competencias
1. Nombrar y remover a los cargos anteriores
2. Aprobar el plan de gastos e ingresos
3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras
4. Aprobar los estatutos y sus modificaciones
5. Conocer y decidir sobre todos los asuntos de interés
ii. Junta ordinaria y extraordinaria
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
iii. Toma de acuerdos
1. Unanimidad sólo es exigible para la aprobación o la modificación del título constitutivo o de los Estatutos
2. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación
3. Infraestructuras comunes servicios comunicación y análogas un tercio
4. Supresión barreras arquitectónicas mayoría de los propietarios
5. Portería, conserjería,… tres quintas partes
6. Innovaciones y nuevas instalaciones por propietarios,… tres quintas partes
7. Instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado basta la comunicación
iv. Impugnación de Acuerdos
1. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. La acción caduca a los tres meses
v. Extinción del régimen de propiedad horizontal
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

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(Síntesis Tesis Doctrinales)

Sistema opuesto al de Crimen Culpae por lo que la imprudencia no constituye una modalidad de comisión del tipo delictivo si no un tipo autónomo por lo que se una conducta no se castiga en su modalidad imprudente la misma queda exenta de pena. Rige con la entrada en vigor del vigente Código Penal de 1995 cuyo artículo 12 la acepta expresamente.

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